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事業用不動産について・節税のしくみ・そのメリット

都心の地価上昇傾向が見られる昨今、未だ金利の低い現在、不動産への投資が盛んに行われています。
現在の働き盛りの世代が老後を迎え、果たしてどれだけの年金が期待できると言えるでしょうか？
社会保険庁の不祥事などにおいては、いったい自分が老後にどれだけの保証を国がしてくれるのか、それすら全く解りません。将来、年金のシステムさえ危ういものです。
しかし、ご自分が会社を経営するのと同じように、アパート、マンションを購入し、運営・経営していくことで賃料収入を得、将来の資産形成することで、その不安を取り除くことが出来ます。
また、事業用の不動産を所有している間にも様々なメリットがあります。

第三者（家族以外の者）をご自分で購入された不動産に居住させることにより、
この建物に掛かった経費がご自分の所得からマイナスでき（保険控除、診療控除等と同じ）、
毎月の所得税や住民税を下げたり還付できたりします。
（当社が顧問税理士を通じて申告書等を作成致します。）

※経費とは？
マンションの1部屋、一棟アパート、ビル、マンションを持つと、当然取得費用が掛かります。
例えば登録免許税、取得税等。

また、それを毎年維持していく上でも固定資産税や修復費用などが掛かります。また、車と同じで建物は年々消耗していくので何年かに亘って減価償却費の名目で建物価格を少しずつ経費に認めてくれるのです。（この経費には実際の支払いは生じません）
これらの経費を合計し、税法にのっとって確定申告をし（保険控除、診療控除等と同じ）、税金を下げたり還付できたりします。その税金の減額分で、この不動産を運営できます。

不動産とは、読んで字のごとく動かざる財産です。
どんな優れた株・金・ゴルフ会員権等の有価証券、その他の投資商品が多種多様存在する中で、最もリスクの少ない安全な資産経営と言えるでしょう。
日本国が滅びないかぎり自分のものなのです。例え建物が朽ち果てようとも、あなたの不動産所有者としてのその土地や地上空間での権利は残ります。
従って、立地条件の良いもの、利回りの良いもの、古くても建物がしっかりしているもの、管理の良いものをお勧めします。
自分のための財産を所有すると支払いが発生しますが、利回りの良い物件を所有し、ローンをうまく組めば家賃収入にて支払いなしで資産形成が行えます。
近年、不動産価格の下落は続いていましたが、ここ２年間は底値で安定してきています。
不動産自体の価格は下がっても、賃料収入においては、極端な値下がりはありませんでした。

銀行やノンバンクの融資（資金調達）方法によっては、殆ど自己資金なしで物件を所有できます。
その後の支払いは家賃収入にて賄えますが、仮に支払いが出ても還付された税金にて殆どの支払いがカバー出来ます。

住宅ローンには団体の信用生命保険がついており、ご本人が万が一何かあった場合は、
ローンの残額が全て支払われ、遺族の方々には一切負担がかからず、無借金の不動産が残ります。
ご家族の方には家賃収入によって生活は保証されますし、換金することで生活の保証がなされます。

事業用の不動産は殆どが借入によって賄われなすが、
そうすることによっていざ相続や贈与が発生した場合、
課税される対象額よりその借金額が相殺され、ぐっと相続税が軽減されます。

少子化にともない、将来ますます年金の支給が危ぶまれています。
また、生命保険会社、銀行、証券会社等の倒産も増加し、退職後の生活など当然安心できるものではありません。
今からうまく計画して、退職後に事業用の不動産の返済を済ませたり、完済することで安心した老後の生活設計が叶えられます。そのためには、働き盛りのうちに早めにワンルーム等から始め、一棟アパート・マンション・ビル等に資産を買い替え、増やしていく事が大切です。

（図A）事業用不動産計上収支（損益通算）
利回りの良い物件ほど黒字に転換しやすいですが、
取得して２～５年までは赤字か差引ゼロのとんとんの状態で推移します。
これは取得時に多く経費が発生するからです。

※減価償却：
車、事務機、建物等事業に供する物には耐用年数が決められており、（それを一括で買ったときの金額は経費として落とせない）その購入価格を耐用できる年数で割っていく、（正確には係数を掛ける）そしてその年間の値段（分割された値段）を経費として帳簿上見なされる。
これが、この不動産経営における大きなメリットである。

（図B）損益通算例・・・給与所得を１００とした場合
上記の通り１００あった給与所得が５５に減るため、当然税金もおよそ半分になります。
なお、所得金額の個人差によって、軽減される税金は異なります。
その減額された税金、または還付された税金を不動産の出費に充当させることで、負担がぐっと減ります。

　当社では、お客様の所得にあった具体的なアドバイス、節税シュミレーション、その他のコンサルティングを無料にて受け付けておりますので、どうぞお気軽にご相談下さい。

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